Présentation : Que faire face à Victor ? (7 mai 2013)
Le projet Victor des promoteurs Atenor/CFE consiste en trois tours de 100.000 m2 de bureaux : une tour de 150 m (= tour du Midi = 37 étages), une de 116 m (28 étages) et une de 73 m (16 étages). Cette partie du projet n’a pas évolué.
Le contexte
Depuis le début des années 90, le quartier du Midi connaît une profonde mutation, rarement au bénéfice de ses habitants. Plusieurs Plans particuliers d’affectation du sol (PPAS) ont été adoptés afin de permettre toujours plus de bureaux dans le quartier avec des gabarits toujours plus importants. Ces bureaux n’ont pas toujours été construits sur des friches et se sont fait au prix de l’expropriation de plusieurs centaines d’habitants. Si bien que le quartier Midi se profile comme sur du mesure pour les promoteurs.
Sur base des réglementations communales et régionales, le quartier a atteint le maximum de quotas de bureaux autorisés. Les communes d’Anderlecht et Saint-Gilles ont abrogé les réglementations qui mettaient un frein à la construction de nouveaux bureaux. En 10 ans, on a déjà ajouté 300.000 m2 de bureaux dans le quartier. Or il faut savoir qu’il y a en Région bruxelloise 2 millions de m2 de bureaux vides (sur 13 millions de m2) et que 25.000 m2 de la Tour des pensions vont être remis en location. En outre, si les nouveaux bureaux du quartier ont fini par se remplir, c’est en vidant d’autres bureaux ailleurs. Ce sont pour 77% des administrations (ONSS, Ministère de la Santé) et des organismes d’Etat (Smals, Infrabel, Tuc Rail) qui occupent ces bureaux. Ils ne paient donc pas de taxes aux communes.
Outre, le projet de tours Atenor, la SNCB a également des projets de bureaux pour le quartier : on parle de 250.000 m2 de bureaux en plus qui se construiraient sur une dalle posée sur les voies ferrées. Cette accumulation de gros projets a conduit la Région à confier à l’ADT la rédaction d’une note d’orientation en 2011 pour le développement du quartier Midi. Cette note a été approuvée en juillet 2012 mais jamais soumise au Parlement bruxellois. Elle sert aujourd’hui de base à l’élaboration d’un schéma directeur. Pour ce faire, un avis d’appel public pour recruter une équipe de maîtrise d’œuvre urbaine a été publié le 9/02/2013. La réception des candidatures a été clôturée le 18 mars 2013. Vingt-deux candidatures ont été remises. Trois à cinq candidats seront invités par la suite à remettre une offre. L’auteur de projet devrait donc être sélectionné pour l’été 2013. L’équipe retenue aura 6 mois pour concevoir son projet urbain sur base des enjeux et orientations définies dans la note d’orientation de l’ADT.
Mais au vu des permis déposés par Atenor et la SNCB, il ne semble pas que la Région ait l’intention de geler les gros projets dans l’attente des résultats du schéma directeur. Par ailleurs, le projet de PRDD annonce à cet endroit une porte d’entrée internationale accompagnée d’un clusters de tours de bureaux. On le sait, les quartiers de bureaux subissent une pression énorme la journée liée aux flux des travailleurs et sont morts le soir. Ils sont donc peu vivables pour les habitants. Le nombre d’hôtels se multiplient aussi. Or le quartier Midi est aussi un quartier d’habitation et pas seulement un quartier de gare et de bureaux. La Région manque cruellement de logements accessibles pour ses habitants et a du bureau en surplus et devrait donc plutôt s’orienter vers la construction de logements abordables plutôt que de faciliter la construction de bureaux. Il faut demander de geler le projet dans l’attente du schéma directeur
Changements essentiels suite à l’étude d’incidences
Initialement, le projet prévoyait un bloc de logements de 28 m de haut sur 6 étages = 30 appartements = 2.000 m2. Suite à l’étude d’incidences, le projet prévoit aujourd’hui un bloc de 10 étages = 81 appartements = 7.206 m2. Le cahier des charges demandait d’étudier 15.000 m2 de logements. Un autre projet de 40 logements est également prévu à proximité sur la rue Bara, le projet Victoria. La fonction logement a donc légèrement augmenté mais reste plus que résiduaire au regard des 100.000 m2 de bureaux.
La superficie des commerces installés au rez-de-chaussée est passée de 2.300 m2 à 1875 m2. Le cahier des charges demandait d’analyser la possibilité d’intégrer un équipement collectif de 5.000 m2. Mais rien n’est prévu en ce sens dans le projet rentré.
Le projet prévoyait 560 places de parkings réparties en 174 places de parking public + 350 places de parking privé pour les bureaux + 30 places pour le logement et 6 emplacements pour les commerces. Suite à l’étude d’incidences, le parking public de 174 places a été supprimé et 40 places de parkings sont prévues pour les 81 logements. On passe donc de 6 niveaux de parking à 4. Le projet prévoit 385 emplacements vélo : 290 pour les bureaux, 86 pour les logements, 9 pour les commerces.
Impacts potentiels d’un tel projet
Mobilité : même si le projet se situe près d’une gare, vu le nombre de places de parkings prévues, on peut anticiper l’accroissement du nombre de voitures qui circuleront aux heures de pointe dans le quartier et viendront embouteiller tant les axes métropolitains que les voiries locales. L’accessibilité voiture est déjà mauvaise à l’heure actuelle en raison de la congestion importante durant les heures de pointe des voiries autour du quartier midi. C’est une des zones les plus congestionnées de la ville. Les entrées et sorties des trémies de parkings sous-terrains sont également source de nuisances. Le bureau d’étude a analysé une dizaine de scénarios différents pour tenter d’améliorer l’accessibilité du projet. Aucun ne s’est avéré concluant démontrant par la même l’incapacité du projet à s’intégrer dans le tissu du quartier. Le projet ne respecte pas le Règlement régional d’urbanisme (RRU) concernant le nombre d’emplacements de vélo : l’art. 1, titre VIII RRU exigerait 555 emplacements vélo au lieu des 385 prévus. (pp. 302 à 489 du Rapport)
Lumières et ombres portées : parmi de multiples inconvénients, les tours portent des ombres très conséquentes sur leur environnement et ce sur une circonférence importante vu leur hauteur. Un bouquet de tours, comme le dit lui-même Aténor, plongera dans l’ombre une part importante du quartier une bonne partie la journée. Par ailleurs, le bouquet bouchera la vue de nombreux riverains de façon permanente. L’étude d’incidences démontre que les façades arrières des résidences Eldorado et Europe vont perdre jusqu’à 90% d’ensoleillement, et 47% pour la résidence Midi. En cela le projet viole la section 2, art. 7 RRU (gabarit) qui demande de préserver l’ensoleillement des terrains voisins. (pp. 606 à 619)
Architecture et gabarit : la Tour du Midi est une exception (R+38) dans le quartier, il n’y a pas de gabarits intermédiaires avant de passer à des R+10. Il faut aller à plus de 500m (quartier de la Querelle) pour trouver des R+20. Le projet déroge fortement en cela au RRU qui oblige de tenir compte des gabarits mitoyens (art. 8, section 2) puisque dépasse clairement la moyenne fixée selon cet article de plus de 46 m. Le rapport de densité au sol est actuellement d’environ 4, il passe à 15,27 avec le projet Victor avec un effet d’écrasement des habitations mitoyennes. La Tour du Midi constitue un repère. En créer un deuxième à côté, ne présente aucun intérêt d’autant que les perspectives sont limitées puisque nous sommes en fond de vallée. En outre, le projet écrase la gare, qui a déjà du mal à s’affirmer et attire l’attention sur une direction désaxée de la gare. Enfin, il accroît la rupture entre la gare et les quartiers de Cureghem dès lors que le projet est entièrement tourné vers la gare et tourne le dos à Anderlecht. (pp. 125 à 301)
Sol et eaux : la densité de tels projets pose la question de la stabilité des sols d’autant que nous sommes dans la vallée de la Senne et que de nombreuses nappes phréatiques se nichent en sous-sol. L’étude d’incidences démontre que le sol à cet endroit est fortement pollué en raison des activités historiques sur le site. Or les forages et autres travaux d’excavation risque de provoquer une circulation verticale de la pollution et de contamination des nappes phréatiques. (pp. 690 à 752)
Vent : les tours provoquent des phénomènes de tourbillons venteux qui rendent désagréables et inhospitalier l’occupation de l’espace public à leur pied. Selon l’étude d’incidences, il faut s’attendre à une nette augmentation des vents rue Blérot (passe d’un facteur 21 à 35) et rue Bara (de 17 à 31) avec changement de la catégorie de confort de ces espaces. (pp. 584 à 605).
Qualité de vie : tous les éléments précités risquent d’atteindre la qualité de vie des habitants dans la mesure où le quartier se développe au profit des navetteurs. Le projet occupe la totalité de l’intérieur d’îlot sans possibilité d’espaces verts au profit des habitants (dérogation au Règelement régional d’urbanisme qui exige un espace vert de minimum 500 m2 pour tout projet de plus de 5.000 m2 de superficie au sol). Les commerces envisagés calqueront leur offre et leurs heures d’ouverture sur les besoins des navetteurs et non sur ceux des habitants. L’arrivée importante d’un public plus argenté dans un quartier génère des effets à la hausse des prix. Si le projet ne marche pas, l’étude d’incidences établit qu’il est impossible de le reconvertir en logements. Or selon l’Observatoire des bureaux, les bureaux neufs près des gares ne constituent pas une garantie d’occupation : il a fallu trois pour remplir le Covent Garden, idem pour la tour Zénith près de la gare du Nord.
Chantiers : de tels projets génèrent des chantiers importants qui atteignent la qualité de vie des habitants (à ce stade le chantier est prévu sur 4 ans mais on peut prévoir que la durée s’allongera). Par ailleurs, de nombreux autres gris chantiers sont à prévoir dans le quartier : projets SNCB, de la STIB, réaménagement de la Jonction,... Il faudra s’assurer à ce que le chantier ne démarre pas avant l’octroi de tous les permis et le respect de toutes les formalités.
Procédure
Atenor a déposé sa demande de permis d’urbanisme en décembre 2010. Il a fallu un an et demi pour clôturer l’étude d’incidences (étude qui analyse l’impact du projet sur son environnement : impact sur la mobilité, sur la qualité de vie des habitants, sur la pollution, ...) lisible sur ce lien :
https://www.dropbox.com/sh/0y1ztkrr8gysdcr/ed5vNqyoOX
Le dossier est aujourd’hui à l’enquête publique. Tout habitant, qu’il réside ou non à proximité du projet, à jusqu’au 15 mai pour transmettre ses remarques par écrit et demandé à être entendu auprès de la commission de concertation qui aura lieu le 23 mai à la commune d’Anderlecht. Cette commission est composée des administrations communales et régionales compétentes et est chargée de rendre un avis sur le projet. Il est possible, et souhaitable, pour les habitants de venir faire part de leurs remarques auprès de cette commission. Pour pouvoir y être entendu, il faut s’inscrire avant le 15 mai en envoyant un mail à : urbanisme@anderlecht.irisnet.be.
Pour toute question à ce sujet, vous pouvez contacter :
pour les francophones : Inter-Environnement Bruxelles, claire.scohier@ieb.be 02/893.09.14
pour les néerlandophones : le Bral, 02/ 217 56 33
Consultez aussi :
http://lombredestours.blogspot.be/
http://www.quartier-midi.be/
http://www.ieb.be/-Les-immeubles-tours-
http://www.ieb.be/-Bem-263-.
publié le 12 mai 2013